Ще катурне ли имотния балон в киви-икономиката

[Sasho]

Вече почти всеки ден в Херълд (киви еквивалента на 'Труд') има статии за имотния балон. Нещата май почнаха да излизат извън контрол.
Ето две статии от последните дни:

http://www.nzherald.co.nz/economy/news/article.cfm?c_id=34&objectid=11653661

http://www.nzherald.co.nz/business/n...ectid=11654495
Бай дъ уей средната продажна цена на барака Оклънд вече удари $1 000 000.
Ники, продавай курника докат е време и бегай.

[NikiG]

Re: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономиката

Няма да я катурне. Чета всеки ден статиите (изпуснал съм тази втората за призрак-къщите) и съм СПОКОЕН. Ама много спокоен! Балонът има години до спукване - някъде около 5 и дотогава може да се ребалансират нещата. Дотогава курникът ми ще изкарва по около $160/ден без данък, което е чудесно. Анализът е лесен - в една пазарна икономика цената на имота се определя от търсене и предлагане. Накратко:


ТЪРСЕНЕ:
1) Имиграция вътрешна и външна + естествен прираст: населението на Окланд расте с колосални темпове, което естествено води до недостиг на жилища, от порядъка на 10тина хиляди на година кумулативно (ако таз година недостигът е 10К жилища, догодина е 20К и т.н.) В момента недостигът е от може би 30 хил. и темповете на строеж не могат засега да насмогнат. И няма да могат да изчистят недостига, защото отнема време да се построят, а все още дори не започват да строят с темпове, които да отговарят (камо ли да надвишат) търсенето.
2) Ниски лихви - тук е малко Параграф 22. Търсенето в икономиката е свито, защото ипотеките поглъщат огромна част от разполагаемия доход на населението, съответно инфлацията е ниска. За да стимулира вътрешната и експортната икономиката, Централната банка държи лихвите ниски (а преди няколко дни в бюлетина за парична политика сигнализира, че има вероятност от още спад в лихвите). Колкото са по-ниски лихвите, толкова по-лесно се обслужва по-голям кредит и банките са готови да отпускат кредит. Да не говорим за ужасa, който в НЗ е като БГ: ако си неплатежоспособен и загубиш жилището си, банката има право да продължи да си търси остатъка от парите, ако имотът е продаден на загуба. Един вид банката не губи и съответно с широки пръсти отпуска кредити и надува търсенето.
3) международни инвеститори (от Китай): те не са чак толкова, но купуват на зелено (по телефона с представител на търга) без дори да са видели жилището. Не са чак толкова голям процент, но оказват значително влияние върху цените. И всичко това е заради липсата на данък върху печалба от продажба на жилище (НЗ е една от малкото страни, които нямат такъв данък), и от относително стабилната икономика.
4) Негативно на търсенето влияе изискването за 20% самоучастие при кредит, което отрязва нискодоходния сегмент на търсенето и прави от бедните хора, квартиранти. Говори се за още по-голямо ограничение, което ще се отрази на всички - въвеждане на таван на ипотечния кредит в зависимост от дохода. В момента банките без проблем отпускат кредит с коефициент 5 (но има и до 9): един вид, ако изкарваш 90К, банката с радост може да отпусне 450К. Ще видим Централната банка дали ще въведе таван. Интересно е, че миналата седмица две австралийски банки (АНЗ и Уестпак) спряха ипотечно кредитиране на чужденци. Може би знаят за нещо, което се случва или ще се случи, което ние не знаем.


ПРЕДЛАГАНЕ:
1) Възможност за строеж: Окланд е вече презастроен - в НЗ градовете имат граници, и в момента инвеститори държат малкото останали парцели в границите на града в очакване да продължат да растат цените. В момента земята струва много повече от сградите върху нея. Наскоро се заговори за кординация между правителството и местното самоуправление да се разширят границите на градовете, така че да може да има широчинно разширяване (другата възможност е височинно: многоетажни сгради, но новозелнадците не са склонни на такова). Кметствата като цяло са съгласни на разширение на границите, но не искат да плащат (или не са подготвени) за инфраструктура: пътища, вода, ток, канализация, а правителството не иска да плаща за болници, училища, полиция. Един вид, съгласни сме на такива условия, но докато не се отпуснат средства, дори и да се съгласят на това, години ще минат преди да се развие инфраструктурата, да се издадат разрешения за строеж и да се построят достатъчно жилища за всички желаещи.
2) Към 1: миналата година се прие нов градоустройствен план, където в някои части на града (особено около железопътната инфраструктура) се разреши интензификация на жилищата, един вид по-малки парцели и по-високи сгради. Идеята е, че това е само промяна в градоустройството, но не насилва никой да си продаде къщата на 800м2 земя, за да се раздели на 4 парцела и да се построят 4 къщи. Дори собственикът да я продаде някой ден, ако следващият собственик си иска земята 800м2 и не иска да я раздели, никой не може да го принуди. Тоест този процес ще бъде още по-бавен, а населението продължава да расте.
3) Предлагането на съществуващи жилища изкуствено е свито и заради хората, които искат да продадат своето жилище и да купят по-голямо (или по-малко), защото при такова сериозно търсене, може да им отнеме много време да успеят да купят нещо подходящо. Сделките често включват условие "ще продам, ако успея да купя".
4) Статията ти Сашо за призрак къщите - които стоят празни дори в Окланд. Статията казва, че много от тези къщи са вили/ваканционни имоти в землището на града, но в отдалечени места, което се отразява на статистиката. Но както аз посочих горе, че няма да си продам къщето, докато изкарва по $160/ден без данък. Няма нужда да слагам някой квартирант, който ще ми плаща $450/седмица и кой знае какви поразии може да направи. Да не говорим за изцепката за къщата купена и продадена в рамките на 2 месеца със $160К печалба.


Ако теглим чертата: жилището все още е необходимо като подслон и място за живеене повече отколко като инвестиция. Има хора, които по ред причини предпочитат временно жилище (и затова са наематели). Външната миграцията се очаква да спадне, но това само ще махне една незначителна част от търсенето. Дори при тези условия имаме недостиг от няколко години, който за момента все още се увеличава, вместо да намалява. И ще минат още години преди да се обърне тенденцията. Естественият прираст също е голям, защото мигрантите са или с деца или в детеродна възраст. Курникът е поскъпнал с около 25% поне за 1.5г, а разходите за него намаляват с всяка седмица. Аз не виждам в обозримо бъдеще да го продадем, особено докато живеем в Нова Зеландия.

[pooh06]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Нищо не може да се сравни с това да живееш в собствено жилище. В същото време както навсякъде по света има спекула и съответно имотен балон. Да не забравяме факта, че при банков заем жилището става наша собственост едва след изплащане на ипотеката. А в хипотетичен случай на фалит може да се укажем в неизгодната позиция да продължим да плащаме на банката след продажбата на жилището. Икономиката на НЗ e от смесен тип и главно зависи от международната търговия. Статистиките за достъпността на жилищата и социалното неравенство са красноречиви - богатите стават все по-богати, а бедните все по-бедни. До кога - никой не може да каже.

Според мен въпросът е в това да имаме план за живота си, да знаем възможностите си и съответно да направим разумен и добре обмислен избор за покупка/продажба/инвестиция (живот под наем/отдаване под наем/развитие на бизнес) в правилният момент на правилното място.

http://www.stuff.co.nz/dominion-post/news/80609877/fewer-wellington-homes-than-ever-up-for-sale-as-prices-soar#comments

https://en.wikipedia.org/wiki/Economy_of_New_Zealand --> ctrl+f Housing affordability

[NikiG]

Re: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономиката

Нямам нищо против спекулата - едно време имаше приказка "За Бога братя, не купувайте". В една пазарна икономика търсенето и предлагането ще се определи от пазара. Цените ще растат докато има хора, готови да платят цената (друг е въпросът дали им е скъпо - аз от 3 години не пия шоколадово мляко, защото цената му мина $4.50 за 2 литра и наскоро започнаха някои седмици да се появява пак по толкова).

Жилището е ТВОЕ, не е на банката в момента на покупката. Банките не търгуват с недвижими имоти. Документът за собственост е с твоето име, а ипотеката е обезпечение за заема, който ти е отпуснала банката.

Неравенството е болна тема и аз не виждам решение, освен с тоталитарно световно правителство, което засега няма как да стане. Радваме само това, че съм в горните 20% на НЗ, и в горния 1% от света по доход и да, расте по-бързо от инфлацията и от средните доходи, което също ме радва. Естествено плащам 33% за горницата над 70К и засега не съм готов да плащам още, въпреки че бих се съгласил и на 35% (не че са ми излишни, но спокойно мога да се разделя с тях в името на общото благо).

Уелингтън беше изненада за всички, защото заради съкращения в държавната администрация нямаше много търсене, но в момента нещата много бързо се изменят. Дали няма и там "ореол" ефект от Окланд (на инвеститорите в Окланд със свободни пари им е скъпо и купуват в други населени центрове) както в момента има в Хамилтън (110км) и Тауранга (210км) където имотите за година поскъпнаха с над 25% и то заради окландски инвеститори. Уелингтън има да наваксва с цените и защото 2-3 години растеше с 1-3% на фона на 15-20% за другите градове. Явно вече инвеститорите са преценили, че има "value" в имотите, че ползата е надвишила цената, и затова купуват.

[MyCTaKaP]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

В Уели имаше голям отлив на хора след големите две земетресения и възхода на заплатите в Ози по едно време в последните 2-3 години. За сега тенденцията е в обратна насока, но не е изключено историята да се повтори

[pooh06]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Щом е толкова скъпо и надценено, тогава може би човек трябва да поеме нещата в свои ръце.. Как мислите, дали си заслужава идеята да строим по свой проект пр. diy проект, пасивни или сглобяеми къщи, преместваеми (на колела)? И друго се питам - възможно ли е да се пътува всекидневно до работа с влак, ако човек живее извън големия град пр. Taumarunui, където цените са по-изгодни, е по средата между Auckland и Wellington?

ref. https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/f/fc/NorthIsland_rrMap_v02.svg

http://inhabitat.com/6-eco-friendly-diy-homes-built-for-20k-or-less/

http://www.comfort.bg/bg/interesno/view/2714.html

Не правя реклама на никой, просто взех първата оферта от българска фирма през интернет и ми направи впечатление ниските цени на "бараките": "ЦЕНА при изпълнение – Full Kit House - пакет до ключ : 80 м2 х 209 Евро = 16 720 евро". Разбира се има скрити разходи като транспорт на материалите, допълнително разходи за труд, закупуване на терен, издаване на разрешителни. Просто ми е интересно дали някой е строил или е правил подобни калкулации и сравнение на цените между DIY и Пазарните? И какво правят Новозеландците, които немогат да си позволят собствено жилище, нито високи наеми, а в същото време искат добър жизнен стандарт?

[NikiG]

Re: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономиката

Цената се определя от много фактори:
1) Земя - в Окланд земята на много места отдавна струва много повече от постройките и свободни парцели практически няма (или инвеститорите/собствениците ги държат за да поскъпнат повече).
2) Административни разходи - разрешителни и прочее, отнемат време, не са евтини и ти се дава срок, в който може да се работи
3) Сграда
Материали - скъпи са, има монопол и няма богат избор. Да не говорим за липса на неща, с които ние сме свикнали: изолация, дограма и т.н.
Строителство - скъпо е, има много изисквания за здраве и безопасност, които са необходими, но оскъпяват. Майсторите/строителите също са скъпи и трябва да са лицензирани (което пък е умишлена бариера на пазара да пази гилдията им от прекомерно разширяване). Сезонност: липсват строители и съответно заплатите са високи, защото Крайстчърч погълна не малко, а в Окланд също в момента се строи усилено (и жилищни и търговски/бизнес сгради).

Влак - пълна трагедия. В момента все още се говори за затваряне на линии, въпреки че вярвам ще дойде момент да се инвестира във високоскоростна ЖП инфраструктура. Ти си дал една графика - ето ти една друга, още по-интересна:

https://en.wikipedia.org/wiki/North_Island_Main_Trunk#/media/File:Map_of_North_Island_Main_Trunk_Line,_March_2016.png

Вижда се колко е разпокъсана ЖП мрежата, на различен ток върви, а на много места не е и електрифицирана. Отделно има само ЕДИН пътнически влак от Окланд до Уелингтън и той е екскурзионен и доста скъп. Аз съм решил един ден да го пропътувам и да се върна със самолет.

Като начало най-добре е да се живее в голям град с градски транспорт (разбирай нещо, което да пътува поне в пиковите часове сутрин и следобед да може да те домъкне и да те върне от работа, и да е на минава на повече от веднъж на час). Да си близо до спирката и до супермаркет. Аз в НЗ започнах на 10 мин пеш от супера и на 17 мин пеш от работа. Така никакви разходи за транспорт, малко мизерна и малка квартирата с много и шумни съседи, но не съжалявам. Недей да имаш големи очаквания и да мислиш, че ще пренесеш удобния и познатия си начин на живот тук. Инак ще си направиш мечешка услуга.

[Sasho]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Изтървах да пиша по тази тема, нищо че аз я почнах.
Първо, Ники златни ти уста. Не ми трябват пет години. Две ми стигат да не се пука балона. Не вярвам да се задържи толкова обаче. Има един критически елемент в твойте иначе стройни разсъждения – положителната имиграция. Говорил съм го и преди – истинския балон (или пирамида ако щеш) е всъщност имиграцията. Идват хора с некви пари отвън. Тези пари влизат в икономиката под една или друга форма, но не такава която създава производство. Например парите се наливат в строителство, или фирми за недвижимост, или имиграционни косултанти и т.н. Банките „процъфтяват“ защото от една страна се наливат кинти отвън, а от друга спекуланти взимат заеми с много висока лихва (5% и нагоре). Създават се кухи работни места основно по офиси, но също и по търговкси обекти и в строителството. Безработицата пада и това кара още маймуни да идват отвън. Пирамида та дрънка. Това не може да продължава безкрайно. Трябва да си луд или макроикономист да го вярваш. В момента когато нещо гръмне всичо ще се срине лавинообразно. Това нещо може да бъде например когато няколко от по-големите спекуланти рещат да кешират и изведнъж се окаже че няма кой да купи барака за $2 000 000. Сега, кога точно никой не може да ти каже. Може би след 6 месеца, може би след 5 години. Цените на имотите в момента не се определят на принципа търсене-предлагане в справедливия смисъл. Всико е една спекула която се храни с вярата на „тарикатите“ че цената на имота „винаги ще се вдига“. Това разбира се не е прецедент. Виж Япония 80те или Хонг Конг 90те. Какво става когато изведнъж някой се светне че всичко е кухо:

• Цените на имотите ще почнат да падат. Още спекуланти ще тръгнат да продават.
• Банките ще почнат да фалират, защото от една страна ще изтича наличност, а от друга обезпечението на кредитите ще почне да пада
• Народа със спестявания ще почне да се изнася
• Кухите работни места ще изгърмят първи. Строителстовото например (моя милoст ).
• Безработицата ще удари двуцифрено число
• Имиграцията ще стане отрицателна
• Приходите към бюджета ще спаднат. Социалната им система отива накино

Отрицателната имиграция е по скоро правило за НЗ от колкото изключение.
Случвало се е преди на много места, наивно е да се вярва че няма да се случи и тука. Кога точно е трудно да се каже, но като съдя по паническите действия на правителството май е по-скоро месеци от колкото години,
Дай Боже да греша.

[BAWE]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Здравейте, виждам, че интересна тема се е заформила. Малко хора говорят по подобни въпроси, така че само заради факта, че я има тази дискусия сте с няколко точки напред от средната извадка


Ето ги моите 2 стотинки по въпроса:


Нека да разгледаме няколко метрики:

• медиана на цените на ипотеките за Окланд към медиана на годишния доход: 9.14 (важно е да се има предвид, че gini коефициента е 0.455 според https://en.wikipedia.org/wiki/List_o...OECD_countries)
• средна ипотека в Окланд към средна ипотека за страната: 1.65
• средна ипотека за Нова Зеландия: 490 000 НЗД
• медиана на цените към медиана на годишния наем: 33
• строителство като процент от БВП: 7.2

(по принцип е редно да има и метрика за промяна на съотношението ипотеки към БВП, но е много трудно да се изведат такива данни за Нова Зеландия в момента)


А сега е време и за сравнение (и тук отново трябва да се извиня, но ще се наложи да сравнявам ябълки с круши поради липсата на други ябълки ):

	AKL	LON
PI	9.14	13
PR	33	32
Mort City/Mort Country	1.65	1.5
Constr%GDP	7.2	6.5

Така, сега още два важни дисклеймъра:
1) Тук разглеждаме само подлежащите фактори, които определят риск позицията на банките, а не самата цена на имотите (която се определя от пазара).
2) Балоните се осъзнават като балони само в ретроспекция, почти невъзможно е да се предвидят


Изводи: Нещо странно се случва в двата разгледани пазара. Като за начало се вижда, че цените са доста разсинхронизирани с дохода, но и с тези за провинцията. Определено БВП разчита много на строителството за растеж на икономиката. Доколко това е предмет на вливането на пари (от имиграция или от инвестиционна спекула) е трудно да се определи. Също е възможно правителството да натиска везните в тази посока с цел (Норвегия го прави от 15 години насам, например). Главната част на Лондон, например, отдавна е недостъпна за обикновени, работещи хора (като цени). Твърди се даже, че поради наплива на инвеститори се наблюдава коренната промяна на вида на централен лондон (говоря за The Shard, The Walkie Tolkie и други подобни сгради които наскоро започнаха да доминират пейзажа там). Колкото и антикулминационно да звучи - докато не се случи някаква макроикономическа промяна, която да покаже накъде вървят събитията ще е трудно да определим какво се случва в Окланд.


Една банка, би разсъждавала по следния начин: При добри печалби последните 5 години, съвсем спокойно може да се продължи да се раздават ипотеки (разбира се при риск намален до около 80% от предкризисното ниво). Това в комплект с високо-лихвени потребителски кредити даже може да произведе печалба по време на криза. Всичко зависи от това колко паникьосани са риск ръководителите на банките. Ако продължат да раздават кредити може да се наблюдава по-безболезнена пазарна корекция.


Междувременно едно много нестандартно решение за по-несигурните в имотите си (особено, ако намерението е спекулативна продажба) са credit default swaps. Последното твърдение не е финансов съвет или покана за закупуване на финансови инструменти. В интерес на протокола: не ми се палща от никоя финансова институция да предлагам credit default swaps.


Ето и малко източници на информация (при повече време бих изтеглил и някой по-пълен датасет, но засега това е положението):

http://www.interest.co.nz/property/house-price-income-multiples

http://www.interest.co.nz/property/rent-ratio

https://www.newzealandnow.govt.nz/investing-in-nz/opportunities-outlook/economic-overview

http://www.rbnz.govt.nz/statistics

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/United-Kingdom/Price-History

[permutation]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Разбира се, че има други (гнили) ябълки с които е по-коректно да се сравнява

http://www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Australia&country2=New+Zealand&city1=Sydney&city2=Auckland

[BAWE]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Разбира се, че има други (гнили) ябълки с които е по-коректно да се сравнява
http://www.numbeo.com/property-inves...city2=Auckland

Всъщност Сидни е портокал (това понеже е Алфа +, Лондон е Алфа++, а Окланд е Бета), но да идеята ти е добра.

Ето малко за ранг на градовете по икономическа активност:

https://en.wikipedia.org/wiki/Global_city

http://www.spottedbylocals.com/blog/alpha-beta-and-gamma-cities/

[permutation]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Има логика да ги сравняваме по този начин. Тогава най-подходящата съпоставимост в същото икономическо пространство е като че ли Бризбън.

http://www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=New+Zealand&country2=Australia&city1=Auckland&city2=Brisbane&tracking=getDispatchComparison

Въпреки че бизнес циклите на QLD и NZ не са в синхрон и климата е различен.

[MyCTaKaP]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Какво излиза от цялата работа, да купуваме ли лимоните от свития пазар или да чакаме глътка свеж въздух?

[pooh06]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Наскоро се завъртя една новина за НЗ, която в последствие изглежда като кампания за реклама на имоти. Какво мислите за нея - оферта ли е да живееш и инвестираш в Kaitangata?

http://www.telegraph.co.uk/news/2016/06/29/want-to-live-here-tiny-new-zealand-town-with-too-many-jobs-seeks/

http://i.stuff.co.nz/business/81715595/Kaitangata-will-not-pay-people-160K-to-move-there-but-you-re-still-welcome

http://www.radionz.co.nz/news/national/308038/the-foreigners-dreaming-of-kaitangata

[anita82]

Отг: Ще катурне ли имотния балон в киви-икономикат

Хора различни, няма лошо ако живота в село с 800 жители и следните перспективи за работа ти допадат...

"According to local mayor Bryan Cadogen there are "hundreds and hundreds of jobs, real good paying jobs that give a person a chance," at employers including sawmills, cheese and milk formula factories."

Ако решиш да инвестираш ще имаш същия проблем, трябва да намериш наемател на когото горните неща биха му допалнали.