Сашо беше писал малко по-темата. Аз да се включа с икономически анализи:
Пак мина много време - ваканция в САЩ: Флорида, Ню Йорк и Пенсилвания, уикенд в Тайван. Празник на фенерите, Китайска Нова Година, Прайд в Окланд, як уикенд в Уелингтън и запознанство с няколко българи. Започнах да уча китайски, но спрях - сигурно ще продължа.


Темата на тази малка статия е жилищата в Нова Зеландия. Не помня дали споменах, че миналата година бях предварително одобрен за заем от 360К от банка АНЗ. Отидох в банката в края на април 2013 и си казах майчиното мляко откъм приходи, разходи и колко искам, и ми дадоха писмо, с което мога да потвърждавам, че имам финансиране при покупка на жилище. Октомври месец влязоха в сила новите правила на централната банка на НЗ, чиято цел беше да намали безконтролното отпускане на заеми. Малко преди това от АНЗ ми се обадиха да ме попитат смятам ли да се възползвам от възможността за кредит. Казах им, че все още не.


Отдавна чета за проблемите на жилищния фонд в Окланд, които са огромни и се влошават с всяка година:
1) недалновидно зониране - Окланд е едно огромно село, където почти всичко са еднофамилни къщи. Има нужда от високо строителство, което е единствено в центъра или в отдалечени квартали. С новия Унитарен план би трябвало да има промяна, но докато се започне строителство и естествено планиране на транспортна инфраструктура, образование и т.н. ще мине време.
2) земетресенията в Крайстчърч и Уелингтън - каквото и да си говорим, НЗ е земетръсна зона и много жилища бяха разрушени в Крайстчърч 2010 и 2011 като се създаде недостиг на жилища там и много бизнеси затвориха, принуждавайки хората да се придвижат към Окланд за живот и работа
3) китайските капитали - китайците купуват жилища кеш без да се интересуват от цената (или ако си харесат нещо, обявено на търг, наддават докато не спечелят - бюджет нямат). Мой колега китаец купи жилище за $600К кеш с пари на родителите си и с пари на родителите на жена си. Идеята е като остареят те да дойдат в НЗ да бъдат гледани.
4) засилената имиграция - 2013 е първата от няколко години, в която имиграцията (входящата) надвиши емиграцията с 29К човека. През 2011 и 2012 НЗ губеше по 1-2К човека от миграция. Не се чудете - много новозеландци заминават всяка година за постоянно към Австралия, Великобритания и САЩ. В момента НЗ има бум на икономиката плюс силен НЗ долар.
5) възможностите за работа - въпреки че средната заплата в Окланд е по-ниска от тази в Уелингтън и примерно Ню Плимут (където в момента има енергиен бум), на Окланд се падат около 37% от населението на страната, но 42% от икономиката.
Всичко това води, според един семинар организиран от АНЗ, до хроничен недостиг от 9 хиляди жилища на година, който е кумулативен. Ако таз година недостигът е 9К жилища, то догодина е вече 18К и т.н. Естествено това води до растеж на цените на жилищата от 14% и на наемите, но с по-малко. Заради силния долар, има малък спад на чуждестранните студенти и това може би помага за недотам голямото нарастване на наемите. В момента се засилва и строителството, но няма да е достатъчно да навакса липсите в следващите няколко години.


Заради покачващите се цени централната банка предприе един много умен ход. Накара банките да не отпускат заеми с по-малко от 20% встъпителна вноска (собствен капитал). Примерно за колиба от $500К, банката отпуска до $400К. Тези заеми на може да са по-малко от 90% от целия ипотечен портфейл на банката. Тоест банката пак може да финансира повече от 80% от стойността, но на малко клиенти, естествено добре преценени. И другото нещо, вдигна се основната лихва с 0.25%, като се говори, че ще се вдигне с поне още 0.50% до края на годината. Тези мерки ще поуспокоят пазара и резултатите са налице. НЗ се води икономически либерална държава, с много малко регулации и опростен данъчен режим. Открай време обаче се говори (а таз година има избори есента) за въвеждане на данък капилова печалба върху имотите. В САЩ има такава и тя е 15%. Пример: купил си жилище 2005та година за $200К. Продаваш го 2013г. за $500К. Реализирал си "печалба" от $300К и затова плащаш $45К данък (15%). Това естествено е много опростен пример. Има облекчения за основно жилище (облага се горницата над определена сума, която се променя според инфлацията). Има условие за срок - ако си живял под определен период от време, не ползваш облекчения, защото явно си купил имота със спекулативна цел и пр. В зависимост коя партия се ангажира с въвеждането на такъв данък и как тя се представя в допитванията преди изборите ще се отрази на поведението на продавачите и особено на инвеститорите, които ще имат ползата да продадат и да си спестят данъка, който в горния случай е равен на примерно 5-6г наем (отчитаме и лихвата по въображаем кредит, с който е купено жилището).


Идва следващият момент. Искам да купя жилище. В САЩ всичко стана много лесно, а аз бях само на 22г. и много по-малко информиран отколкото сега. Но там всичко е по-лесно. Пазарът е ясен - аз си имам агент, който ме развежда. Ако реша да купя нещо, правя инспекция и купувам. Комуникациите са по телефон и факс за документи и в определения ден се виждаме купувач, продавач, агентите и нотариус, стискаме си ръцете, подписваме, чекът се дава на продавача и толкоз. Тук не знам още какво става. Да не говорим, че е пълно с продажби чрез преговори и на търг. Офертата на купувача може да съдържа условия, като много често продавачът може да избере от офертите не най-високата цена, а по-ниска, но с безусловна оферта "купувам!" Сашо вече писа за строителството в Нова Зеландия. Какво беше учудването ми обаче като започнах да се ровя из сайтове като [url]www.qv.co.nz[/url] и [url]www.realestate.co.nz[/url] - в първия има много полезна безплатна статистическа информация както и кратко описание на населените места в страната. А вторият е един от многото свързани с продажби и наеми. От първия научих, че цените в Окланд са се вдигнали с двуцифрен процент (10%+) за различните квартали, като данъчната оценка се отклонява от пазарната цена с повече от 30%! Един вид, купуваш жилище, което не си струва парите (е, пазарът определя цената, но тя е изкуствено вдигната заради потиснатото предлагане). За разлика в Уелингтън цените са година са се повишили примерно с около 3% и отклонението от данъчната оценка е примерно 2% - нищожно.

/следва/